Procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii

WARUNKI ZAKUPU NIERUCHOMOSCI W HISZPANII , PORADY PRAWNE, PROCEDURA ZAKUPU

Dysponujemy polskojęzycznym prawnikiem na Costa Del Sol . Procedurę zakupu przeprowadzamy w języku Polskim jeśli jest taka potrzeba z Państwa strony. Posiadamy również biuro rachunkowe do obsługi wynajmu krótkoterminowego i odprowadzania podatków od wynajmu. 

Kupno nieruchomości w Hiszpanii.

Przy nabywaniu nieruchomości obywatele Polski będącej w UE, traktowani są na równi z obywatelami hiszpańskimi.

Przed zakupem nieruchomości osoby niebędące obywatelami ani rezydentami (rezydentem jest osoba przebywająca w danym kraju ponad 183 dni w ciągu roku) muszą wystąpić o numer identyfikacyjny dla obcokrajowców (N.I.E. – Numero de Identificación de Extranejro). Jest to niezbędne do dokonania opłat w Urzędzie Podatkowym.

Osoby niespełniające warunków do bycia rezydentem a chcące w przyszłości długoterminowo wynajmować zakupioną nieruchomość muszą wyznaczyć swojego przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii.

Tak samo, jak w Polsce umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Od lipca 2013 obywatele spoza Unii Europejskiej, w przypadku nabycia nieruchomości powyżej 500.000 EUR automatycznie uzyskują status rezydenta Hiszpanii.

Oto kilka informacji, które warto wiedzieć przed dokonaniem zakupu .

Wszystkie zarejestrowane (legalne) nieruchomości mają w Hiszpanii wpisy do rejestrów, czyli odpowiednik naszych ksiąg wieczystych. Przed zakupem można bez problemu (nawet przez Internet) uzyskać tzw. NOTA SIMPLE, czyli aktualny wyciąg z urzędu rejestrującego (podchodzi pod ayuntamiento) o stanie własności nieruchomości i jej statusie finansowym (czy ma jakieś obciążenia np. hipoteka, embargo etc) Dokumenty potrzebne do wykonania transakcji zakupu/sprzedaży to tzw. ESCRITURA czyli dokument notarialny stwierdzający własność i wymieniający właściciela.

Przed kupnem jakiejkolwiek nieruchomości w Hiszpanii, mieszkania, segmentu, czy wolno stojącego domu, należy również sprawdzić, czy nieruchomość jest zbudowana legalnie z wszelkimi pozwoleniami i czy posiada dokument „PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie zamieszkania

Następnie trzeba zgromadzić następujące dokumenty, która pokazują zadłużenie nieruchomości.

  1. PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie zamieszkania.

  2. ESCRITURA – Księga Wieczysta

  3. NOTA SIMPLE – wypis skrócony z Rejestru Nieruchomości –  Registro de las Propiedades

  4. IBI – Roczny Podatek od Nieruchomości – Urząd Miasta

  5. IMPUESTO DE BASURA – Podatek  za Śmieci – Urząd Miasta

Sprawdzeniem i przygotowaniem dokumentacji zajmuje się prawnik wyznaczony przez kupującego do obsługi transakcji.

Przedstawiając wyżej wymienione  dokumenty i dokumenty identyfikujące dochody można ubiegać się o promesę pożyczki bankowej.

Banki pożyczają Hiszpanom max. 80% i obcokrajowcom, którzy mają dochody poza granicami Hiszpanii max 50-60% wartości nieruchomości, na podstawie oficjalnej wyceny dokonanej przez uznaną przez bank firmę.

Notariusze bardzo skrupulatnie sprawdzają wszystkie dane i w przypadku nieścisłości lub wątpliwości nie podpisują aktu notarialnego aż do wyjaśnienia.

Warto zaznaczyć, że jest tu wielu prawników doskonale znających angielski obok hiszpańskiego wiec obsługa może odbywać się w języku angielskim (również inne języki jak niemiecki, skandynawskie etc).

Procedura zakupu składa się z trzech etapów :

  1. Podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłata depozytu rezerwacyjnego w kwocie €6,000
  2. Podpisanie  Private Purchase Contract (PPC) z  wpłatą 10% wartości nieruchomości
  3. Podpisanie aktu końcowego u Notariusza i wpłata pozostałej kwoty.

Poniżej krok po kroku przedstawiamy procedurę zakupu.

  • Spotkanie z niezależnym prawnikiem który będzie reprezentował Państwa przy zakupie , sprawdzał stan prawny nieruchomości oraz udzielenie mu pełnomocnictwa
  • Wpłata depozytu rezerwacyjnego, zazwyczaj €6,000
  • Wystąpienie o nadanie numeru  N.I.E. (Foreigners Tax ID number) , zazwyczaj robi to Państwa prawnik na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa
  • Podpisanie Private Purchase Contract , po sprawdzeniu przez prawnika stanu prawnego nieruchomości.
  • Wpłata 10% wartości nieruchomości  PPC (pomniejszone o kwotę depozytu rezerwacyjnego)
  • Ustalenie pomiędzy sprzedający a kupującym daty podpisania umowy końcowej
  • Podpisanie u Notariusza umowy końcowej w postaci Aktu Notarialnego (Escritura)
  • Zarejestrowanie  nieruchomości na nowego właściciela w Tax Office i w Land Registry

 

Koszty związane z zakupem Hiszpańskiej nieruchomości

  • Przy zakupie nieruchomości od dewelopera  10% IVA (VAT) plus 1.5% Stamp Duty (AJD)
  • Przy zakupie z rynku wtórnego: Property Transfer Tax (ITP) 

                Cena zakupu: do €400,000 – 8%, €400,001 – €700,000 – 9%, powyżej €700,001 – 10%

  • Zakup gruntów – 21% ITP plus 1.5% Stamp Duty (AJD)
  • Notariusz & Opłaty rejestracyjne: około  1%
  • wynagrodzenie prawnika – 1% plus IVA (VAT) ceny zakupu  (minimalna stawka €1,500)
  • Pełnomocnictwo dla prawnika (Power of Attorney) (około Euros 250 pp)
  • Wyrobienie dokumentu Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.) (około Euro 200 od osoby)

Uwagi:
W przypadku wystąpienia o kredyt/finansowane , wystąpią dodatkowe koszty związane z ubieganiem się o kredyt.
Standardowa stawka  IVA (VAT) w Hiszpanii wynosi 21%
Wszystkie podane koszty są kosztami szacunkowymi i podane są tylko w celach informacyjnych.

PandO Apartments S.L.

Calle Pintro Francisco Boigas Agilar 46

29016 Malaga 

+48501217861